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珠三角多城土地供应策略调整中,逐步向“产业地、村改地”倾斜

2019-11-12/ 宁安信息社/ 查看: 214/ 评论: 10

摘要近期,合富研究院发布了关于10月份珠三角多城土地供应的观察分析。分析指出,10月份珠三角多个城市土地供应

近期,合富研究院发布了关于10月份珠三角多城土地供应的观察分析。分析指出,10月份珠三角多个城市土地供应集体出现低潮,不少城市出现地块中止出让或流拍的现象,其中不乏比较中心区的“靓地”。 其原因很可能是目前政府及房企双方手上“筹码有限”——政府优质土地资源“推一宗少一宗”,包括广州汇景新城、广船等土地,始终未上待拍土地名单;而房企手上资金与购地指标同样紧张,对土地测算、资金回笼的要求十分苛刻。双方只能不断试探,是造成当前土地市场闷局难解的主要原因。

近期珠三角多个城市土地供应方面出现低潮。

面对土地闷局,11月份政府在土地供应方面有针对性的调整的策略。合富研究院认为,调整方向主要包括3个方面:

1)提高土地供应素质:推出更多具备更优交通条件支撑、瑕疵更少的土地。

2)以引产业为条件适当调减起拍价:包括增加“产业引进”或“旧村改造”条件。

3)直接调减起拍价:对于少部分周边市场缺乏走量基础的土地,直接调减土地起拍价格。

但问题是,土地供应策略调整能否顺利稳住后续土地成交?从金融背景看,7-9月严控地产融资的政策密集发布。管控政策围堵房企信托融资、海外发债和银行融资,房企资金压力相较过往明显提升。从市场背景看,二级市场偏冷加剧房企资金压力,10月部分区域价格跌幅扩大。因此,可以预料房企对后市仍然会比较谨慎,土地市场也在向“买方市场”转变。大部分土地参拍房企明显减少,对比过往动辄十几或二十家企业竞拍的市况,目前多数土地参拍企业数量在5家或以下。据合富研究院监测,2019年土地市场溢价率持下降,珠三角多城10月份土地市场除东莞以外,其余城市的土地基本以底价或低于20%的溢价成交。

从目前已经挂牌的11月-12月将推出的地块看,新推出地块的土地素质进一步提高。具体到广州而言,广州于11月4日挂牌了中心区2宗质素相对较好的地块,包括广氮地块和逐步成熟的广钢新城地块。同时,土地供应正在逐步向“产业地、村改地”倾斜。比如为推出重点规划片区的商住地,附带一定的“引入产业条件”、“签署拆迁安置的村改条件”、“运营和配建商业、学校、医疗中心等条件”。该类型土地价格将较“无准入条件地块”低,在满足房企土储需求的同时,可以降低房企拿地时期的资金要求,但对后期配建与资源运作有更大要求。另外,多个城市政府也采取适当调低部分土地起拍价格的做法。主要见于周边市场缺乏走量基础,且一、二级市场价格分歧较大的土地。近期包括广州花都、肇庆高要和端州等区域,其部分土地起拍价出现回调。

尽管如此,总体而言,各城优质地块土地起拍价并未下降。包括11月4日广州挂牌3宗中心区地块,天河广氮084地块(不临高速路,规模更大)较10月24日终止的广氮113地块(紧临高速路,规模?。?,起拍价提高2000元/㎡;荔湾广钢新城地块起拍价仍然28000元/㎡以上,与2019年4月出让的旁边中海地块起拍价大致相同;番禺最新挂牌的易兴地块,起拍价24268元/㎡,较过往的易兴地块33837元/㎡出现大幅下降,但实际上两宗易兴地块不属于同一宗地。

可以得出的结论是,从供地策略看,即使在市场低迷期,政府对“土地价值”的判断并未颠覆,对“优质土地”仍然倾向于“坚守价值”。现时供地策略的调整是“有限度的调整”,其目的更多在于改善土地市场成交效率,而在房企“资金”与“指标”仍然有限的情况下,后续土地成交亦将会是“有限度的改善”,素质相对一般的土地恐仍难避免被中止或流拍。

广州日报全媒体文字记者:陈白帆

广州日报全媒体图片记者:陈白帆

广州日报全媒体编辑:龙嘉丽


转载来源:大洋网  珠三角多城土地供应策略调整中,逐步向“产业地、村改地”倾斜http://news.dayoo.com/gzrbyc/201911/08/158752_52908871.htm


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